Tương lai thị trường nhà ở Mỹ nằm trong "ván cược" 500
tỷ USD?
Hà Nội (TTXVN 10/8)
Trong một động thái có thể định hình lại hoàn toàn thị trường nhà ở Mỹ, chính quyền Tổng thống Donald Trump đang đẩy nhanh kế hoạch "giải phóng" hai gã khổng lồ tài chính Fannie Mae và Freddie Mac khỏi sự kiểm soát của chính phủ. Kế hoạch này không chỉ là một thương vụ tài chính đơn thuần, mà còn là một ván cược đầy tham vọng, với tiềm năng tạo ra đợt chào bán cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) lớn nhất lịch sử, đồng thời định hình lại cách người Mỹ vay tiền mua nhà.
*Vai trò của Fannie Mae và Freddie Mac Fannie Mae và Freddie Mac là những tổ chức "xương sống" trên thị trường cho vay mua nhà khổng lồ ở Mỹ. Vai trò chính của hai tổ chức này là mua các khoản thế chấp (khoản vay mua nhà) từ các ngân hàng và sau đó bán lại cho các nhà đầu tư khác.
Hoạt động này giúp duy trì dòng tiền lưu thông trên thị trường nhà ở, đảm bảo rằng các ngân hàng luôn có đủ tiền để tiếp tục cho vay mua nhà mới, và đặc biệt là giúp cho các khoản vay mua nhà cố định 30 năm trở nên khả thi và tương đối phải chăng đối với người dân. Hiện tại, Fannie Mae và Freddie Mac đang bảo lãnh cho 70% các khoản thế chấp trên toàn quốc – một con số cho thấy tầm ảnh hưởng không thể thay thế của hai định chế tài chính này.
Ban đầu, Fannie và Freddie được chính phủ thành lập, sau đó được chuyển giao cho các cổ đông tư nhân sở hữu nhưng vẫn có một sự "bảo lãnh ngầm" từ nhà nước, ngụ ý rằng chính phủ sẽ can thiệp nếu họ gặp khó khăn. Điều này đã xảy ra vào năm 2008, khi bong bóng nhà đất vỡ. Do đã bảo lãnh cho nhiều khoản thế chấp kém chất lượng, hai tổ chức này phải chịu những khoản lỗ khổng lồ và sụp đổ, phải nhận gói cứu trợ 189 tỷ USD từ Chính phủ Mỹ.
Kể từ đó, hai tổ chức này đã nằm dưới sự kiểm soát đặc biệt của chính phủ, một tình trạng lẽ ra chỉ là tạm thời.
Giờ đây, sau hơn một thập kỷ, nhờ thị trường nhà ở bùng nổ, Fannie và Freddie đã hồi sinh ngoạn mục và có lãi trở lại, tạo tiền đề cho kế hoạch lịch sử của ông Trump. Theo báo cáo gần nhất, Fannie đã cấp 178 tỷ USD tài trợ nhà ở và Freddie đã cấp 195 tỷ USD các khoản thế chấp tính đến cuối tháng 6 vừa qua.
*Kế hoạch lịch sử Theo Nhật báo Phố Wall và các hãng tin lớn như CNN, Financial Times, Tổng thống Trump và các cố vấn kinh tế đang đặt mục tiêu chấm dứt sự kiểm soát của chính phủ đối với Fannie và Freddie ngay trong năm nay. Kế hoạch đang được thảo luận bao gồm việc huy động khoảng 30 tỷ USD thông qua việc chào bán cổ phiếu ra công chúng, với tổng giá trị ước tính của cả hai công ty vào khoảng 500 tỷ USD.  Theo một quan chức cấp cao Nhà Trắng tiết lộ với CNN, việc bán 15% cổ phần cũng đủ để thương vụ này đi vào lịch sử với tư cách là đợt IPO lớn nhất từ trước đến nay. Đây không phải là một ý tưởng bột phát.
Ông Trump đã ấp ủ kế hoạch trên từ nhiệm kỳ đầu nhưng không thành công. Giờ đây, sự quyết tâm của ông được thể hiện rõ qua hàng loạt động thái: từ những tuyên bố đanh thép trên mạng xã hội Truth Social cho đến các cuộc gặp gỡ với những nhà lãnh đạo ngân hàng lớn tại Phố Wall như ông Jamie Dimon của JPMorgan Chase, ông David Solomon của Goldman Sachs, và ông Brian Moynihan của Bank of America.
Tuy nhiên, một câu hỏi lớn vẫn còn bỏ ngỏ: ngay cả khi tư nhân hóa, ông Trump khẳng định "tấm khiên bảo hộ" của chính phủ vẫn sẽ tồn tại. Nhưng cấu trúc của tấm khiên sẽ ra sao? Sự mập mờ này chính là một trong những điểm rủi ro lớn nhất của kế hoạch.
*Lợi ích và rủi ro Những người ủng hộ việc tư nhân hóa Fannie và Freddie cho rằng hai công ty này đủ khả năng tự hoạt động một cách độc lập và việc tư nhân hóa sẽ giúp huy động thêm nguồn thu cho chính phủ đang ngập trong nợ nần.
Kế  hoạch này có những người hưởng lợi rõ ràng: các tỷ phú quỹ phòng hộ như Bill Ackman và John Paulson. Họ đã "đặt cược" vào sự trở lại của Fannie và Freddie từ nhiều năm trước và giờ đây đứng trước cơ hội thu về lợi nhuận khổng lồ. Theo Financial Times, giá cổ phiếu của Fannie và Freddie, được giao dịch trên thị trường phi tập trung (OTC), đã tăng lần lượt 795% và 646% trong năm qua. Mặc dù vậy, một số nhà phân tích thị trường nhà ở lại bày tỏ sự hoài nghi về khả năng hai cơ quan này đạt được mức định giá 500 tỷ USD, đồng thời đặt ra nhiều câu hỏi về cấu trúc vốn phức tạp của kế hoạch. Ngoài ra, một số nhà phê bình lo ngại rằng phần lớn số tiền thu được từ đợt IPO có thể sẽ chảy vào túi của các nhà đầu tư tài chính giàu có, chứ không phải người đóng thuế.
*Tác động đến thị trường bất động sản Một trong những lo ngại lớn nhất được các nhà kinh tế đưa ra là tác động tiềm tàng của việc tư nhân hóa Fannie Mae và Freddie Mac đối với thị trường thế chấp. Họ cảnh báo rằng việc này có thể làm mất cân bằng thị trường thế chấp. Điều này có nghĩa là, việc tư nhân hóa có thể làm cho người Mỹ tốn kém hơn khi vay tiền mua nhà.
Chuyên gia Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại Moody’s Analytics, đã ước tính vào năm 2024 rằng việc tư nhân hóa có thể khiến một người Mỹ điển hình phải trả thêm từ 1.800 USD đến 2.800 USD mỗi năm cho khoản vay thế chấp mới của mình. Con số này cho thấy một gánh nặng tài chính đáng kể có thể đè lên vai những người đang tìm cách sở hữu nhà.
Theo các nhà quan sát, kế hoạch đưa Fannie Mae và Freddie Mac trở lại thị trường công cộng là một bước đi đầy tham vọng của chính quyền Tổng thống Trump, với tiềm năng tạo ra một đợt IPO lịch sử và thay đổi đáng kể cục diện thị trường tài chính nhà ở Mỹ. Trong khi những người ủng hộ nhìn thấy cơ hội để các công ty này hoạt động độc lập và giúp huy động vốn cho chính phủ, những người khác lại cảnh báo về những tác động tiêu cực tiềm ẩn đối với người đi vay mua nhà và lợi ích của người đóng thuế./.
Trà My (Theo CNN, Financial Times)